专家抨击6.88亿澳元建筑刺激计划纯属“荒谬”,因为房客将再次受到冷落

 

住房政策研究人员克里斯·马丁(Chris Martin)对联邦政府在新冠病毒大流行期间出现的租金危机措施感到气愤。

 

新南威尔士州城市未来研究中心(UNSW City Futures Research Centre)研究员说,总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)于4月初宣布暂停驱逐房客,这应该是最低限度的要求。

 

在澳大利亚有800万租房者,关于如何为那些可能失去收入的数以百万计的租客减少租金进行的谈判完全不存在,莫里森先生坚称在租客收入减少的情况下,他们仍必须支付租金。

 

而现在,随着日益增长的租金危机不再引起人们的关注,6.88亿澳元的房屋建筑(HomeBuilde)计划已经宣布。

 

“这很荒谬,”马丁博士(Dr Martin)说:“公共资金从长远来看可以用于建造社会住房(建造新房屋或修理旧房屋)从而产生公共利益的资产。”

 

“相反,他们将用在某些人$750,000澳元的翻修和$775,000澳元的翻修上。荒谬。”

 

如果房屋价值不超过150万澳元,则新计划为那些建造新房屋或对其现有房屋进行重大翻修的人提供25,000澳元的赠款。

 

装修或建筑工程的价值必须在15万澳元至75万澳元之间,居民的年收入不得超过120,000澳元(单身人士)和20万澳元(夫妻)。

 

在整个澳大利亚,许多房客感到被抛弃。尽管驱逐房客令有所缓解,但其他人则说,缺乏领导力才使他们拖欠房租,同时房东拒绝宽恕,驱逐房客的时间在慢慢逼近。除延期外,驱逐房客程序将在不到两周的时间内再次在新州开始。

 

墨尔本的房客Joshua Badge与他的物业经理和房东发生了一场备受瞩目的博弈,后者在Twitter上大肆宣传,最终以减免租金的方式结束了债务的积累。但他知道他是幸运者之一。

 

“我们是不会陷入债务陷阱的人,如果他们不支付欠款,他们将被赶出去。” 他说:“很明显,政府的解决方案一直是用金钱和资产保护所有人的利益。

 

“它正在用公共资金来填补投资者和房东的腰包。”

 

有人将这种情况描述为债务炸弹。如果JobKeeper结束并且JobSeeker在9月恢复到较低的水平,只会使问题更加复杂。

 

成千上万的人可能被赶出去,房租欠债,无法找到新房。但财政部长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)周三承认,这可能是一个问题,并表示政府将在7月重新评估JobKeeper。

 

“政府对局势的反应在很多方面都不够。” Badge先生说:“这项禁令很有意义,因为我们需要让人们在家中保持健康和安全。但这从来不是更明朗的解决方案。

 

“他们扔了一半,然后就不管了。”

 

在珀斯,租房者和即将成为房屋所有者的妮基·拉文德兰(Nikki Ravindran)在与物业经理进行谈判时感到无能为力。

 

她和她的伴侣一直在积蓄购买新房,并且将在大约六个月内由开发商建造一所新房。

 

但是她的租约快要到期了,她将不得不与物业经理争吵以达成定期协议:如果新房在中介机构标准的12个月租约到期之前完工,那么他们将无力同时支付租金和抵押贷款。

 

新冠病毒大流行期间,拉文德兰(Ms Ravindran)女士失去了全部收入,而伴侣则损失了大约一半。她觉得在COVID-19危机期间,如何与业主和物业经理进行谈判方面缺乏指导,这使她处于弱势地位。

 

“百分之一百。” 她说: “我已经在媒体上看到了它,而且总是和房主有关。我们还不是房主,所以作为房客,我们只是觉得自己没有立足之本。

 

“如果您要租房,那您就只能靠自己了。政府不来帮助我们。”

 

悉尼大学城市规划师和政策分析师尼科尔·古兰(Nicole Gurran)表示,给物业主现金是联盟政府采取的简便途径,也是现状的延续。

 

“我非常失望的是,有关支持建筑业的第一条公告是将资金用于房屋翻新,这看起来将成为现实。” 她说:“我知道政治倾向支持物业主”。

 

“数十年来,澳大利亚制定住房政策的决定对房主和房地产投资者有利……是以低收入房客,首次置业者以及公共房屋和廉价住房为代价的。”

 

古兰(Gurran)教授说,这笔钱最好用于改善个人租金和低收入人群的住房质量,这样居民就不会在冬天挨冻,在夏天被炎热煎熬,也可以化解债务危机,而债务危机可能使成千上万的人无家可归。

 

“这简直就是错失良机。我很无语,对此感到震惊”她说。 “这是最大的侮辱,当看到钱流向那些有物业的人,并用于大规模的翻新。”

 

经济学家们认为这些措施值得怀疑。

 

AMP Capital的Shane Oliver说,这种想法可能是为了确保建筑业的生存能力,这样就可以削减JobKeeper,从而减少政府在这方面的开支。

 

奥利弗先生(Mr Oliver)说,政府的计划还可能压低房屋价值,因为它会阻止年轻人购买现有房屋,而移民是澳大利亚人口增长的最大推动力,移民人数接近零,几乎没有人对购买旧房感兴趣。

 

他说:“您必须期待他们的支持,将移民带回来。”

 

澳大利亚工业养老金(Industry Super Australia)首席经济学家史蒂芬·安东尼(Stephen Anthony)说,撇开政治因素,需求方面的刺激措施(如将现金投入翻新者手中)是糟糕的政策。

 

“在经济的供应方面,它没有任何作用,它所做的只是抬高价格并未改善价值。” 他说:“十年来的宽松货币政策使情况变得更糟。

 

“现在,对于拥有物业的人来说,这一切都很好,但对其他人[年轻人],工人和从事重要工作的人来说,都已被淘汰了。”

 

安东尼(Anthony)先生说,向机构提供资金以建造低成本住房将是一个更明智的政策,因为随着时间的推移,这将增加可负担性。

 

在其他地方,该政策遭到批评家的批评,但受到房地产业的欢迎。

 

在学术界,增加社会住房供应被认为是为较贫穷的澳大利亚人解决负担和改善的最佳长期方法。

 

除了驱逐租客禁令外,总理为解决房租危机所做的表明,房东和租户应该共同努力,找到对双方都有效的解决方案,并且驱逐租客禁令“并不意味着暂停执行租约,或不交租金”。

 

国家内阁对这个问题也没有很好的解决方法,问题交给各州和地区分别解决。有些仍然没有采取任何措施,包括禁止驱逐租客。

 

“我认为,最终,在新冠病毒大流行的情况下,没有人应该和房东以减少租金讨价还价。” 马丁(Martin)博士说:“而且,不应感到困惑的是,现在是要求减少处于困境的人群的租金,不只是延期。

 

“我仍然认为,更好的方法是强制性减免租金,以承担新冠病毒大流行所导致的损失。”

 

这为房东敞开大门,要求推迟租金,澳大利亚房地产协会的负责人说这是站不住脚的。

 

阿德里安·凯利(Adrian Kelly)在四月份告诉Domain,他不支持延期,因为那些无力负担租金的人可能会在以后承受债务危机。

 

“我个人认为,如果房客无法支付房租,他们到了六个月期限已经负债累累,我认为租客延期付款是不切实际的。”他当时说。

 

“我们最后要看到的是一个租户或物业主,他们在带着孩子失去了工作的情况下,还要养活一个家庭来摆脱这场危机,财务状况将会非常糟糕。”

 

凯利(Kelly)先生在周四重申了这些评论。

 

他说:“什么都没有改变。” “问题一直存在。”

 

马丁(Martin)博士说,这期望即使已经损失了部分或大部分收入的租户,也应该继续支付房租,这看上去理所当然的,特别是考虑到房东在统计上比房客要好得多。

 

他说:“通过坚持要求减少收入的租户继续支付租金,或者从社会公共资金或他们的养老金中继续支付租金 – 至少ASIC已经给出了警告,他们自私地将自己的利益优先于那些真正不稳定的家庭,”他说。 “这种情况是不公正的,房客对此感到愤怒是正常的。”

 

仅昆士兰州政府最初计划在其一揽子支持计划中禁止租金债务,但在受到房东和代理商团体的激烈游说后,该计划被取消。

 

“在[一些]房地产协会的公开声明中,在就租金进行谈判时就很明显,代理商正努力推动延期,而不是真正的降低租金。” 马丁博士说:“因此,尽管租户损失的工资已永久流失,但许多房东坚持认为房租并没有永久流失–租金还是可以收回的。

 

“租金延期是租户的定时炸弹,如果大规模地发生,那么行业和政府都将面临迫在眉睫的问题。”

 

 

Ref: Jim Malo (on 05 Jun 2020). Experts decry ‘grotesque’ $688m construction stimulus as renters snubbed again. Retrieved from https://www.domain.com.au/news/experts-decry-grotesque-688m-construction-stimulus-as-renters-snubbed-again-960610/

 

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